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沈陽學區房價回落 有的直降23萬
四個典型學區房集中地都在降價 專傢：高價學區房投資風險凸顯，購房者要謹慎
價格持續上漲多年的學區房，現在終於漲不動瞭，部分學區房價格甚至下跌，有的直降20多萬。
記者調查發現，由於購房者觀望心態變重，著急用錢的房主不得不主動降價，導致沈陽部分學區房成交量價齊跌。專傢表示，高價學區房投資風險凸顯，購房者要謹慎。
一些學區房沒漲價 反現降價趨勢
省實驗學區房一直是沈陽頂級學區房的象征和市場的風向標，其價格每年都有一定幅度上漲，最高將近3萬/平方米的價格讓人咋舌。
昨日記者在省實驗附近走訪時，多傢中介證實，今年以來這裡的學區房不僅沒有漲價，一些房源還出現瞭降價趨勢。
"手裡一套70多平的學區房，原來少不瞭兩萬一平，現在一萬七就能下來。"一傢中介的老板說，一些大面積的學區房更便宜，比如一套106平的學區房要價127萬，每平方米不到1.2萬，這在一環邊和普通房子也差不瞭太多瞭。
另一傢中介老板拿出一本小戶型房源，上面不少為省實驗學區房，多處房源有明顯的價格修改痕跡。其中一處41.5平方米的雙陽小戶型，原價120萬，這個價格被用鉛筆劃掉，改成瞭97萬。老板稱因沒人買，房主就主動降23萬。
在寧山路小學、七中、文化路小學附近，多傢中介也證實學區房價格有一些降幅。"38平方米的小戶型現在要價32萬，還能講點，成交價每平方米才8000多元，以前是絕對沒有的。"寧山路附近一傢中介的老板說。
不過，也有一些學區房由於房主不著急用錢而沒有降價，但處於有價無市狀態。
往年一月就賣出 現在半年沒人買
9月12日，沈陽市宣佈解除限購政策，隨後央行和沈陽公積金新政也先後發佈，這一系列的政策對於有信用貸款借貸利率學區房需求，而因限購或無法貸款的市民來說是重大利好。
不過，昨日記者在沈陽部分學區房周邊中介走訪發現，市場表現並未如預測。"政策出來後，打聽的不少，但出手的不多，依舊觀望著。"文化路一傢房產中介老板說。
沈陽最大的連鎖中介芒果不動產監測顯示，皇姑區學區房受歡迎程度較高，其中經典生活、學府雅居、遼大傢屬樓成交量較高，往年從登記到出售一般不會超過一個月。而記者走訪時，有的房源登記已達半年也沒有賣出。
"學區房越漲價越有人買，降價瞭反而都不敢買瞭。"一傢中介的老板說，今年以來二手房成交萎靡，市民購房觀望心態較重，在學區房的購買上表現得更加明顯，有的房主一連看瞭三次也拿不定主意要買，甚至有的帶來瞭定金也遲遲不肯交。
中介分析，學區房成交萎靡及價格回落，除瞭與二手房樓市成交及價格下降的整體狀況有關，還與學區房價格較貴，部分學區房價格虛高有一定關系。另外還可能受到政策影響、學區劃分等不確定因素影響。此外，最近一兩年沈陽開發瞭很多學區房樓盤，條件設施好且價格比老舊學區房便宜。而很多學區房樓齡較大，銀行貸款的難度越來越大，也影響瞭成交。
■專傢
高價學區房投資風險凸顯
遼寧大學商學院管理系主任曲賾勝表示，近年來沈陽學區房價格一路上漲，這個趨勢與普通房產價格變動基本上吻合，隻不過其價格及漲幅更大一些。
從目前來看，學區房價格偏高，部分學區房甚至達到購房者承受的極限，在商品房及二手房成交低迷，未來房價漲跌不明朗的狀況下，購房者對於學區房的投資必然會出現觀望心態。
"雖然購買學區房多數是為瞭孩子入學，但購房者也會進行投資比較，如果學區房價格過高，投資回報率不及普通商品房或者二手房，學區房的成交就會受到影響。"曲賾勝說。
曲賾勝認為，影響學區房的不僅僅是房地產市場的變化，政策及教育資源導向都會對學區房產生影響，國傢對於投資學區房沒有特別的政策，也不會動用行政手段幹預價格變化，學區房屬於小眾房源，大幅漲跌的可能性都存在。
雖然從目前部分學區房的成交萎靡以及價格縮水還難以判斷出學區房未來整體價格走勢，但當前沈陽部分學區房投資風險已經相當大，由於多為老舊小區性價比較低，一旦限購政策或者教育資源政策變化，不排除學區房出現大跌的可能。
■提醒
熱門學區房要提前三年購買
芒果不動產根據以往的經驗提醒市民，購買學區房時一定要確定學校和對應的學區房屋，購買學區房註意門牌號(註意學區覆蓋范圍，離得近不一定是學區房)、戶籍、學籍。
和二手房相比，購買新樓盤學區房風險相對較大，要優先購買二手房；要根據學校對戶籍及入住要求時間購買，每年開春3月份購房，4、5月份成交，9月之前落戶是最合理的一種購房方式。如果7月前仍未購買可能會延誤入學。
二手房過戶之後，可以立刻拿到產權證和契證，這兩證也是辦理戶籍和學籍必須的，新樓盤購買後拿到兩證可能需要一年兩年或者更久時間。戶籍學籍辦理完成後，按照學校的入學條件，還需在該小區住滿1年以上才會獲得入學資格，學校相關人員也會去所在小區調查詢問鄰居打聽您是否在這裡真實的居住瞭一年。戶口本和房證兩證合一，還要求人戶合一(孩子要與父母同住)，房證戶口要在學區滿1年以上，一些熱點學校則要求3年以上。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08132958403.shtml
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