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事實上，融創農展館項目的“出身”已經決定瞭其成品房售價不可能低於一般豪宅：去年9月，融創以21億元的總價，加異地建27.8萬平方米醫院的代價奪得瞭該地塊，折合樓面價73099元/平方米，彼時業內普遍猜測，融創農展館項目的定價會在15萬元/平方米以上。高端項目徹底松綁
??雖然限購令無法解除，限高令卻可以取消。12月13日晚，北京市住建委發佈公告，曾經創下北京樓面價紀錄的融創農展館項目正式領取預售許可證，住宅均價達到16.5萬元/平方米。業內分析，融創農展館項目的高價獲批，一方面說明北京在高端市場的松綁已經全面徹底，另一方面，此舉更會引來原本計劃低價入市的其他高地塊項目的跟進，會進一步加重本已白熱化的北京頂級豪宅市場競爭。
融創農展館項目的預售許可證信息顯示，該項目名為“觀瀾嘉苑”，此次批準的7號樓共計51套房源，其中35套為住宅，16套為商業。住宅的擬售均價為16.5023萬元/平方米，其中3單元701房最高，達到190821元/平方米，而4單元602房的總價最高，達到7107萬元。
單價超16.5萬闖關成功
根據北京中原地產的統計，今年底至明年年中，就有融創農展館項目、中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目以及保利首開東壩項目將陸續入市，也不乏萬科北河沿甲柒拾柒號、保利海德公園等老項目的角逐。業內人士判斷，2015年的北京頂豪市場，或將成為北京樓市競爭最激烈的市場。
北京樓市 限高令全面解除
在郭毅看來，融創農展館地塊獲批價格遠超預期，更是意味著北京市相關部門對於高端豪宅預售價格管控的進一步松綁。
內容來自sina新聞
“16.5萬元的單價對於現房頂豪來說並不是最高價格，但是期房拿到如此之高的預售價格是此前沒有的。”亞豪機構市場總監郭毅指出，目前的獲批價格是封頂價格，實際銷售價格肯定要低於該價格。
“高價格往往引發高關註度，無形中對項目起到瞭宣傳的作用；另一方面，融創通過該產品的入市，能夠強化資本市場對其高端物業運營商的認同，並且在近期陷入融綠股權之爭的漩渦中時，高價項目的獲批更是釋放瞭其有實力、有資金收購企業股權的信心。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進如是分析。
北京中原地產首席分析師張大偉計算，如果按照平均售價16.5萬元/平方米計算，項目總貨值在97.6億元左右，如果後續項目有一定溢價，其總貨值可以突成功鎮土地貸款率利最低銀行破100億元，而相對於此，該項目的土地成本、建安、稅費以及管理成本合計為60億元，剩下的為資金成本。“如果按照10%的年資金成本計算，銷售周期長短將成為該項目成敗的關鍵。”張大偉如是說。
頂豪競爭白熱化啟幕
雖然融創農展館地塊已經獲準入市，但融創官方網站還未對該項目進行更新，項目營銷推廣也還未開啟，如此低調不禁讓人懷疑融創農展館是否要等到現房再銷售。對此，郭毅回答：“既然以16.5萬元/平方米拿到瞭期房預售許可證，融創肯定不會等到現房再賣，為瞭躲避頂豪的競爭白熱化也要越早出手才好。”
但頂豪的出貨量卻不甚樂觀。據北京中原地產的統計，單價10萬元/平方米以上的豪宅今年共成交21套，而去年則為24套， 2012年和2011年分別為23套和28套。郭毅表示，頂豪的成交套數減少更為明年的市場帶來瞭更多不確定。
有市場聲音認為，融創項目高價格獲批對這些還未報價的頂豪給出瞭定價的參考和信心。對此，一位做頂級豪宅代理的業內人士表示，頂豪市場容量小，其高端客群不會單純看產品的價格，而是更加註重產品的綜合性價比，且目前頂豪市場形成瞭差異化競爭，因此跟進提價不會成為主流信用貸款率利最低銀行推薦。該人士分析稱：“以萬柳書院和融創農展館為例，前者主打純住宅項目，適合低調客群，而後者具有都市會客廳的設計傾向，項目目標客群的細分也決定瞭項目定價的差別，盲目跟進漲價反而會削弱項目的競爭優勢。”
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/09365950070526327437188.shtml
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