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馬光遠:"國五條"將成房地產調控的分水嶺
經濟學者、北京市政協委員馬光遠3月29日在其微博客中表示，"國五條"將成房地產調控的分水嶺。
"國五條"引發的沖擊波，在各地實施細則出臺之前，仍未有降溫的跡象，成交井噴，離婚頻頻，價格上漲的主基調在繼續。以北京為例，截至3月26日，北京二手房住宅網簽套數已經達到瞭37247套，預計全月成將突破4萬套。藉此判斷，3月份北京樓市總成交量將輕松突破5萬套，有望達到6萬套，這一數據將創下三年多以來北京單月成交總量的新高。而國傢統計局的數字也顯示，2月份全國70個大中城市，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量均擴大到66個，北京新建商品住宅價格環比上漲3.1%，位列70大中城市之首。
馬光遠認為，本來抑制房地產的降溫之藥，卻成瞭引發市場瘋狂的虎狼之藥，據央視"新聞1+1"欄目報道，甚至連92歲的老人都加入瞭恐慌的行列。這種現實的悖論肯定是政策制定者始料不及的。基於過去10多年對政策遊戲規則嫻熟的把握，以及對調控周期的老到經驗，中國民眾以"集體行動的邏輯"，在政策出臺的瞬間堅決看漲並出手購房，在給過去房地產調控政策莫大諷刺的同時，也給瞭繼任者反思和調整的機會。
"實事求是而言，'國五條'不可謂不嚴厲，限購的加碼，二套限貸的從嚴，以及二手房轉讓差價從嚴征收20%的所得稅，以及明令加快城鎮住房信息聯網，都意在扭轉看漲預期，為過熱的房市降溫。這些政策隻要嚴格執行，也的確能夠扭轉預期，擠壓投資投機需求。然而，外界看到的是，20%的所得稅，顯著增加瞭交易成本，而在熱點城市的供需仍然失衡的情況下，這種本來應有賣方負擔的稅負會輕易的轉嫁到購房者頭上，而且，對二手房市場的政策的擠壓效應，又會推漲一手樓盤看漲，北京3月份開盤的新房，幾乎都提高瞭開盤價即為明證。"
馬光遠指出，"國五條"進入瞭一個難以解套的囚徒困境，隻能寄希望於地方細則的鞋子落地之後，整個市場狂躁的情緒可以藉此舒緩。3月25日，第一個地方版"國五條"實施細則--《廣東省於繼續做好房地產市場調控工作的通知》的出臺，卻讓這種期待又化為烏有。從"細則"的角度而言，"粵五條"的內容，可以用太過簡陋來概括。全部文件總共隻有五條，加上標點符號文字還不到國五條的一半，因此被戲稱為"國五條"殘缺不全的回音版。公眾期待看到的內容，包括房屋轉讓20%的個人所得稅如何征收、二套房貸的利率和首付比例、是否試點房產稅等"國五條"的核心內容，要麼一筆帶過，要麼壓根不提。因此，外界普遍擔心，在"國五條"引發房地產市場強烈震蕩的大背景下，這麼一個明顯"溫柔"的地方實施細則給外界傳遞的，不僅是廣東對房地產調控的真實態度，更可能成為以後幾天各省紛紛仿效的絕佳的范本。在"粵五條"顯得過於"吳儂軟語"的情況下，尚未出臺細則的各地總算松瞭一口氣，有"粵五條"在前面擋著子彈，大傢大可不必緊張，所謂的地方版"國五條"不過是上面喊破嗓子，下面不動膀子車貸信貸嘉義六腳車貸信貸的過場而已。至此，甚至可以判斷，如果相關部門，包括稅務部門、銀行管理機構、以及住建部不作為，"國五條"高潮已經短暫結束，除非市場出現持續的熱度，才會有新的政策出臺，否則，2013年的房地產調控的政策"菜單"算公佈完畢，未來房地產看漲的預期仍然不會改變。
馬光遠說，暫且不說"國五條"如何解套，需要指出的是，不管外界對"國五條"特別是20%的個人所得稅如何詬病，但"國五條"整體調控思路是值得肯定的，特別是，通過強化20%的個稅等舉措，折射著中國房地產市場的悄然變局以及調控思路轉變的伏筆，這是一個重大的轉變。"國五條"在今天遭遇尷尬，對於中國房地產市場調控政策的轉型是一個好事。過去10年，以行政措施為主要手段、以控制房價過快上漲為主要目標、以抑制不合理的需求為主要途徑的房地產調控，不僅無法抑制房價，更無法推動房地產市場健康穩定發展。
"過去10年，是中國房地產市場發展最快的10年，最具裡程碑意義的是，經過10多年的快速發展，中國住房市場出現明顯的結構性變化，住房絕對短缺的時代已經結束。以今年政府工作報告的數據為例。到2012年底，中國城鎮和農村人均住房面積32.9平方米和37.1平方米，而到2012年年底，中國的城鎮最新的台北民間信貸怎樣貸利息比較低人口為71182萬人，這意味著，官方統計的城鎮住房存量面積為234億多平，這還不包括60多億平小產權房以及一些單位的福利分房，如果算上小產權房和福利分房，城鎮存量房面積保守估計超過300億平米，人均住房面積早就超過瞭35平米。而世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30--35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，之後，城鎮住房的絕對短缺時代將宣告結束，住房供應進入平穩階段。如果按照目前人均35平來看，中國目前的城鎮居民住房已經和接近德國、法國、日本(分別為：38平、37平、31平)上世紀90年代的水平。即使未來中國加快城鎮化的步伐，每年房地產投資隻要保持15%的增速，新房竣工量隻要達到5億平方米，就完全可以滿足城鎮化新增人口的住房需求，事實上，過去五年房地產開發投資和住房竣工量遠遠高於此。"
"這意味著，在住房市場供求已經總體平衡的情況下，停留在過去的思維，一而再，再而三的出臺所謂的調控政策，強調熱點城市的供需矛盾，不僅不是滅火，而是煽風點火，不僅穩定不瞭市場，而且會極大的破壞市場的預期。"國五條"引發的尷尬不在於政策本身，而在於市場已非昨日的情況下，卻依然用老的思維來解決新的問題。筆者認為，不管地方出臺什麼樣的實施細則，未來能夠真正穩定房地產預期的，是基於長遠的制度舉措，而非調控思維。"馬光遠說。
馬光遠指出，在北京、上海、廣州、深圳等城市二手房交易量已經超過新房的情況下，房地產調控一定要從行政和短期思維走向長效機制，調控的重點一定要從增量房轉向存量房，而且不能搞全國一刀切。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛，但很多三線以下的城市住房已經出現過剩，一刀切的調控隻會擾亂市場。
"市場已經不是昨天那個市場，投資者、政策的制定者以及開發商就不要幻想昨日的瘋狂重現，而是都需要面對現實，轉換思維。管理層面對的是一個總體上滿足瞭需求的存量為主的市場，而不是一個增量市場，管理層需要做的是紮紮實實的去搞信息聯網、房產稅的基礎建設以及市場交易秩序，而開發商則調整經營思維，去適應房地產從賣方到買方市場的轉換。誰裝傻，誰不與時俱進，誰將最終留下歷史的笑柄。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-05/09032061357.shtml
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